1公司营销策划书

在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史最高，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。

房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。

一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。

4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

3、np稿标题初拟。

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：

（2）代理（即包括广告）；

（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。

总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。

成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：

一、定位（市场定位、产品定位及规划设计等）

你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金x豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

二、时机（投资开发的时机）

投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵x大厦、中x时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

三、位置（项目开发所在的地理位置）

位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。

其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。

做房地产策划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼房确实要降价了，现在的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的！

2公司营销策划书

xx茶业，坐落于风景秀丽，环境优美的中国自然保护区――xx，是中国的历史茶城，因其环境得天独厚，是公认的武夷岩茶生长的环境，历来为四方茶人所瞩目。公司产品全部来自xx，一直以传统工艺生产加工为主，以制作原香原味的传统足火武夷岩茶为骄傲，质量有保证。

20xx年9月，在xx，成立第一家门市部――xx茶叶行。主要销售品种：大红袍、红茶等。

"大红袍"是武夷岩茶中品质异者。武夷岩茶产于xx的xx，xx位于xx崇安东南部，方圆60公里，有36峰、99名岩，岩岩有茶，茶以岩名，岩以茶显，故名岩茶。

武夷产茶历史悠久，唐代已栽制茶叶，宋代列为皇家贡品，元代在xx九曲溪之四曲畔设立御茶园专门采制贡茶，明末清初创制了乌龙茶。

"大红袍"名枞茶树，生长在xx九龙窠高岩峭壁上，岩壁上至今仍保留着1927年天心寺和尚所作的"大红袍"石刻，这里日照短，多反射光，昼夜温差大，岩顶终年有细泉浸润流滴。这种特殊的自然环境，造就了大红袍的特异品质，大红袍茶树现有6株，都是灌木茶丛，叶质较厚，芽头微微泛红，阳光照射茶树和岩石时，岩光反射，红灿灿十分显目。关于"大红袍"的来历，还有一段动人的传说呢，传说天心寺和尚用九龙窠岩壁上的茶树芽叶制成的茶叶治好了一位皇官的疾病，这位皇官将身上穿的红袍盖在茶树上以表感谢之情，红袍将茶树染红了，"大红袍"茶名由此而来。

"大红袍"茶树现经xx市茶叶研究所的试验，采取无性繁殖的技术已获成功，经繁育种植，已能批量生产。"大红袍"茶的采制技术与其他岩茶相类似，只不过更加精细而已。

每年春天，采摘3-4叶开面新梢，经晒青、凉青、做青、炒青、初揉、复炒、复揉、走水焙、簸拣、摊凉、拣剔、复焙、再簸拣、补火而制成。

"大红袍"的品质特征是外形条索紧结，色泽绿褐鲜润，冲泡后汤色橙黄明亮，叶片红绿相间，典型的叶片有绿叶红镶边之美感。

大红袍品质最突出之处是香气馥郁有兰花香，香高而持久，"岩韵"明显。大红袍很耐冲泡，冲泡七、八次仍有香味。品饮"大红袍"茶，必须按"工夫茶"小壶小杯细品慢饮的程式，才能真正品尝到岩茶之颠的韵味。

在xx市，在工商部门注册的茶叶加工企业就从20xx年的200多家迅速增至如今的1000多家。

我们今天投资新品种就是这场演出的主角―大红袍。作为武夷茶传统集散地，xx的茶叶市场历来被视为大红袍行情的晴雨表。据xx市茶叶协会统计，从去年到今年年初，仅xx一个地方新增的大红袍专销店就达到五六百家，大红袍的市价更翻了两三倍。是什么原因让大红袍一炮走红呢？

尽管目前大红袍市场看上去相当火爆，其实20xx年以前，很少有人真正了解大红袍和武夷岩茶。而受金融危机影响，武夷岩茶产区甚至出现过茶农砍掉茶树改种板栗的情况。当时xx经营大红袍的茶店也不过两、三家。但在20xx年，这种情况突然发生了变化。

xx市茶叶协会的统计数据显示，20xx年5月至今，短短一年多时间内，xx市新开的大红袍加盟店和专卖店数量达到了500多家。

不仅在xx，在广东、山东、北京等地的大型茶叶市场，大红袍专卖店也如雨后春笋般的不断出现。

传说中六棵已有360多年的大红袍母树，在xx核心景区的一个叫九龙窠的地方。为了保护这六棵母树，20xx年xx市政府在进行最后一次采摘之后，对这六棵母树进行了封存保护。而目前在xx区种植的大红袍，都是用这六棵母树的枝条进行扦插的方式繁育出茶苗，并逐渐推广开的。

目前茶叶的价格目前主要是被各个渠道商所控制着，就是当地的茶叶贩子、经销商，他们利用各种概念进行炒作，中华几千年的茶文化竟然沦为商家炒作的工具。卖茶叶的人多了，这个市场也就混乱了，让人搞不清楚哪些商家是原产地直销？哪些是代销的？

茶叶行业目前多、乱、弱的特点导致了整个行业的无序竞争和低层次竞争，消费者购买缺乏依据和方向。可以说，国内的产业行业是“有名茶，无”。面对这种情况，我们应推行品牌化才是茶企和行业的出路，并且行业先进企业已经开始了这方面的探索。

我们面临的竞争对手要数零售客商的价位，与企业的品牌优势，老百姓相信品牌，相信老字号。所以我们利用我们的优势，主要推出礼盒茶，来避开我们的不足之处。

1、主市场(目标市场)定位

以xx现有的高质量客户源为基础，向周边高档住宅社区辐射。

2、副市场(辅助市场)定位

以xx各大酒店、娱乐场所、家庭、团体以及礼品为终端消费作为辅助市场从而扩大销售量。

核心理念：诚信、创新、自然、和谐。

以诚信为立世之本，以创新为发展之利器，以自然作为处事哲学，以创造和谐为目标。“人无忠信，不可立于世”。个人如此，企业亦如此，没有诚信的企业是没有发展可言的。

创新是市场竞争的最有力的武器，唯有在市场上不断创新，才能不断的拥有并保持竞争优势。大道自然，xx茶业崇尚自然文化的生活态度，海纳北川、有容乃大，建设和谐发展的企业。

经营理念：物超所值为顾客创造更大的价值。

xx茶业认为营销的境界是为客户创造更大的价值，也就是xx茶业的每一位客户不管是产品或服务相对客户而言，都能体现出物超所值的经营理念。

服务理念：服务从细节做起。

茶叶消费的形式有9种。包括家庭消费、团体消费、劳保消费、礼品消费、餐(宾)消费、休闲消费、旅游消费、公益消费、工业消费等，根据不同的消费形式，拓展不同的渠道。

1、店铺面积：约xx平方米。

2、投资金额：合计约xx万，其中装修xx万、设备xx万、存货xx万。

3、销售品种：主要为岩茶(包括大红袍、奇丹、肉桂、水仙等)及红茶(包括金骏眉、银骏眉、正山小种等)；铁观音、普洱等为辅。

4、工作人员数量：暂定两人。

3营销策划书

一、相机市场概述

目前国内相机市场前景广阔，越来越多的消费者都倾向于享受生活，越来越多的消费者走出家门去各地旅游，这个时候相机是不可或缺的。但是相机丰富的品牌也是最大的挑战之一，在上半年的国内数码相机市场中，佳能、索尼、尼康仍然位列品牌关注的前三名，其中佳能的关注比例为35.8%，超过索尼与尼康的关注比例之和。另一方面，富士成为了上半年关注比例变化最大的品牌，其凭借长焦相机的出色发挥，牢牢把握住了消费相机市场品牌关注第三名的位置。而在具体产品方面，随着热门产品佳能IXUS95的退市，也将同属佳能旗下的500D推上了最受关注的数码相机的位置。

二、营销环境分析

（一）用户分析

1、目标市场以及消费偏好

通过市场调查问卷，随机抽查结果显示，我们的产品消费人群大多是追求时尚、处在时尚前沿的人群，主要以大学生、自由工作者、旅游爱好者、退休的工作人员、摄像爱好者等等。大学生以及一些旅游爱好者或许会选择稍微便宜的，类似于500到1000元之间的，退休的以及摄像爱好者则会选择那种高端性能的

2、信息渠道

在市场调查中发现：消费者了解一款新上市的相机主要是电视、网络、宣传单和朋友之间的相互交流，宣传单的效果较其实也对我们起到了很好的宣传作用，扩大了我们对手机推广的消息覆盖面，消费者普遍喜欢同学朋友之间相互交流。电视与网络能够加大我们手机在消费者之间的知名度。

（二）竞争情况分析

目前在市场著名品牌有：佳能、索尼、尼康、富士、三星、松下、奥林巴斯、卡西欧、宾得、柯达等等。最受消费者喜欢的是前三种，而且多的都是国外产品，国内产品跻身前三是一个巨大的挑战。通过对消费者最喜爱的品牌与消费者预期购买的相机品牌对比分析，佳能无疑成为消费者最满意和最认可的品牌，无论是在消费者最喜爱的品牌还是在消费者预期购买的相机品牌当中，佳能都占有相当大的比例，远远高于其他的相机品牌。不仅仅如此，通过20xx年上半年数码相机产品关注排名中我们也能够看出佳能占有绝对的优势，排行榜中列出的10大产品当中佳能一家就独占7款，其中前3名更是有2款相机名列其中。在如

今的数码相机市场中佳能可谓是已经占据了半壁江山，在消费数码相机当中佳能IXUS系列已经成为了卡片数码相机的经典系列，受到消费者的大力追捧。

三、市场机会与问题分析

SWOT分析：

优势(Strength)：符合消费者需求

比起高像素的手机，相机更加方便而且耐用，选择多，有数码单双反的，更加个性化的服务获得更多消费者的青睐。

缺点（Weakness）:

大型的不方便携带

机会（Opportunity）:

相市场日益饱和，但客户的需求呈现多样，消费者以相机购买的体验，功能方面的需求为主。中国人口基数大，人们的收入水平再不断提高，另一方面，技术的成熟，使得相机的价格不再是天价。越来越多的消费者在假期都出去旅游，相机成了旅游的不可或缺的物品。

威胁（Threats）:现在的智能手机日益发达，像素也越来越高，可以满足部分旅游爱好者的需求。

四、营销目标

提高知名度，加大宣传力度。把相机的需求渗入到各个年龄段的消费群中。

五、营销战略

（一）销售渠道

相机专营店、家电连锁以及网络营销

（二）促销策略

在导入期，可以根据消费者喜好，用以下方法来宣传：

1、路牌广告，传单的发送。

2、在电视广告以及名人代言

3、报纸

4、网络：与商业网站如阿里巴巴、淘宝等达成商业联盟关系，在实体店铺销售的同时开展网上销售，可以接受网上预订，预定自己喜欢的颜色。

5、大小型的活动宣传和销售。

在活动中可采用多种方法来宣传和销售。

（三）产品策略（售后服务）

产品品牌要形成一定的知名度、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须建立优质的售后服务。

（四）价格策略

适当的搞活动，并且可以送小礼物

六、方案调整

1、建立自己的专卖店，并进行相关的促销方式。

2、根据市场动态与实际碰到的因素随机应变。

3、根据市场反映的信息做出相应的改变。

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