各经记者：陈荣浩各经编辑：程鹏、魏文艺、易启江

近日，当《每日经济新闻》记者作为买家致电海口某销售楼盘咨询时，销售人员并不着急介绍项目情况，而是先问记者是否有购买资格。

在实地走访海口楼市时，多位海口当地房产中介也向记者表示，目前海南限购政策相当严格，楼盘将优先关注购房资格。

2018年4月22日，海南宣布根据已出台的限购政策实行全域限购后，海南楼市一夜之间进入寒冬。 但从2020年下半年开始，海南楼市开始复苏，特别是海口和三亚，房价涨幅明显高于全国水平。

国家统计局数据显示，截至2021年10月，海口新房价格连续16个月上涨同年11月，海口房价环比下跌0.5%，这也是海口新房价格在2021年首次下跌。

二手房方面，截至2021年11月，海口二手房价格已连续18个月上涨。 当月70个城市中有3个城市的二手房价格环比上涨，其中海口二手房价格环比上涨0.3%，涨幅居70个城市的第二位。

值得一提的是，记者在海口走访多个楼盘项目发现，海口市场新建住宅房源供应量明显减少，商业公寓售价远高于该区域房价。

每次在海口建设楼盘都由记者陈荣浩拍摄

商业公寓的售价远远高于房价

“海口现在购房限制仍然很严，如果不在海口落户，五年不交社保就没有购房资格。 ”海口资深房地产中介刘鹏告诉《每日经济新闻》记者，目前海南限购政策相当严格，楼盘将优先关注购房资格。

正如刘鹏所说，当记者拨打海口市龙华区龙昆南路某住宅项目的“咨询”时，销售人员并没有急着对项目做具体介绍，而是先问：“这是在海南的第一套房吗？ 你已经付了多少社会保障？ ”我问。

记者实地走访海口龙华、美兰、琼山3个片区发现，虽说这些片区在建的楼盘项目不少，但多以公寓等商业性质为主，住宅类项目并不多。

总体而言，商业类建设项目密度远远高于住宅建设项目，其中龙华、美兰片区尤甚。 在这些区域，整体销售的住宅项目并不多，记者走访时看到的主要是金岛国际、昌茂春里、中国城星悦居、桃源大观等项目。

而且，记者在走访中发现，与一线和热点二线城市不同，海口很多商业项目往往卖得比住宅还贵。

如龙华片区龙湖光年商业公寓项目售价2.7万元/平方米。 但其1.3公里外的中国城星悦居的住宅项目，售价仅为1.69万元/平方米。 同样的情况也发生在昌茂春的项目中，商业公寓售价为2.8万元/平方米，而房价为1.73万元/平方米。

海口市龙华区住宅小区经记者陈荣浩摄

“海口楼市和其他城市大不相同。 例如深圳，如果一个地区产业特别集中，这个地区的房价就会整体偏高，但海口几乎没有这么说。 ”刘鹏告诉记者，海口人买房基本上以实际需求为主。 外国人来海口买房，由于限购政策严格，基本上只能买到没有限购的商业类项目。 结果，海口许多商业类公寓项目卖得比住宅还贵。

中介齐推三大潜力领域房源

在海口实地走访过程中，当地多家房产中介向记者推荐了“海口秀英区西海岸”、“国兴商圈”及“江东新区”三片区的房子。

“这三个区域是海口未来比较有发展潜力的区域。 ”

至于为什么看这些项目，在当地从事房地产中介多年的陈德胜告诉《每日经济新闻》记者，“之所以推荐秀英区西海岸一带的房子，主要是因为这个区域的规划和配套都很好。 西海岸是海口新区，海口市政府2011年搬到了那里。 另外，随着秀英区西海岸高速公路的开通，现在那边的道路规划和配套都很好。 比老区更有大城市的感觉。 ”。

请注意，陈德胜描述的西海岸片区位于海口市西北部全长22公里的热带景观滨海带状型地带，北邻琼州海峡，东起秀英港，西至盈滨半岛。

另外，中介提到的另外两个区域，一个是位于海口美兰区滨江路的国兴商圈，另一个是海口2018年成立的江东新区。

记者在走访国兴商圈的过程中发现，该地区的商业配套齐全。 此外，海南省政府、海南省科技厅等相关政府机构较为集中。

海南省政府东侧1.5公里范围内，存在一些高档项目住宅，如国瑞城铂市府二手房均价3.6万元/平方米，国瑞城爵苑二手房均价3.5万元/平方米，海航国兴城中古宅均价3万

海口江东新区位图来源：海南省人民政府网站

“江东新区位于海口东海岸，与海口市区分隔琼州大桥，大桥以东属于江东新区。 该地区政府规划了许多发展集团，包括国际文化交流集团、国际综合服务集团和国际离岸创新创业集团。 这些在地图上看不到，也是海口未来重点发展的区域，规划未来世界500强企业总部、高端产业集群落地等。 ”。

刘鹏向记者介绍，江东新区还处于百业兴起的阶段，“发展到需求时间，如果这边配套，现在可能会差一点。”

不过，刘鹏强调江东新区目前住宅类项目较少，“去江东片区一看，这个片区的住宅项目并不多。 因为政府不太批评江东新区住宅类用地。 ”。

《每日经济新闻》记者了解到，目前江东新区住宅类项目单价约在1.65万-1.75万元/平方米之间，如江东壹号售价1.65万元/平方米，华侨城椰海蓝空为1.72万元/平方米。

供应地减少，新房供应失衡

对打算在海口买房的李恒来说，过去的2021年有点郁闷。

2020年年中，李恒的公司搬到海口，李恒的家人也一起来了。 到了2021年，李恒确定了在海口买房的想法，过去一年也在看房。

但让李恒郁闷的是，现在想买房却买不起。 因为现在海口的新盘住宅项目不是很多。

“现在海口的新住宅房源很少，卖楼盘更是稀罕物。 去年年初我打算去买西海岸的房子，当时那里还有1.2万元/平方米的房子。 当时觉得地方远就没买，现在那里的房价涨到了1.7万元/平方米。 ”。

李恒无奈地告诉《每日经济新闻》记者，房价涨了，但现在还不一定能买到。 “一些开发商要求全额购买，有捆绑销售等其他附带条件，或者买房、买停车场。 ”

海口正在施工的大楼项目每次记者陈荣浩拍摄

李恒说的新房源减少的问题，与海口土地供应量的减少有关。

中指研究院数据显示，2021年海口土地出让额为78.64亿元，同比下跌39%，与2016年情况基本持平。

另一方面，从海口的土地成交结构来看，2021年海口住宅类用地的成交比重为46.3%，而2019年为63.3%，2016年为93.3%。

2016-2021年海口土地出让金额和溢价率走势

资料来源：中指研究所

《每日经济新闻》记者注意到，为加快海南自由港建设，近一个月来，海南陆续出台产业、落户、土地、住房相关政策。 如开发商不开发土地，一律两年内收回，到2025年建设3万套保障性住房，支持产业项目发展规划和用地保障等。

记者还注意到，2019年海南省首次提出房地产化，2020年推出现房销售制度，也在一定程度上拉长了海口新房入市，导致时间、海口市房地产市场供需关系阶段性失衡。

中指研究院数据显示，2021年海口楼市销售排名靠前的房企包括：中国恒大( 82.35亿元)、碧桂园( 53.35亿元)、宝龙地产( 27.90亿元)、雅居乐( 26.77亿元)、金隅集团).42

其中，新世界美丽沙、日式家园、长影环球100老艺术家创作中心、金隅阳光郡和雅居乐金沙江项目，成交额分别为楼盘项目53.67亿元、27.42亿元、26.25亿元、22.36亿元和19.70亿元

(应受访者要求，文中刘鹏、陈德胜、李恒均为化名)

记者|陈荣浩编辑|程鹏魏文艺杜恒峰易启江

校对|卢祥勇

封面图片来源：经记者陈荣浩摄

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