中新社记者：庞无忌

2008年、2011年、2014年，房地产市场经历了这样的实质性下跌。 房价下跌什么时候见底？ 中新社记者：庞无忌

一线城市，下跌0.1%。

二线城市下跌2.1%。

三线城市，下跌0.8%。

四线城市，下跌0.4%。

这是社科院财经战略研究院住房大数据项目组17日发布的10月份中国核心城市房价数据环比变动情况。

核心城市房价全线下跌。 这种情况已经好几年没有出现过了。 据该机构统计，从8月份开始，24个核心城市的房价已经连续3个月下跌。

国家统计局日前公布的数据也同样“寒酸”。 10月，70个大中城市中，新房价环比下降的城市超过70%，70个城市新住房平均环比创下近6年多来最大降幅。 二手房价格下跌的城市超过90%，10月份，仅有4个城市的二手房价格上涨。

正值楼市旺季的“金九银十”，房地产市场却“反季节”迅速降温。 短短几个月时间，房价上涨和下跌城市数量完全互换。

未来的楼市会怎么样？

楼市真的到了冬天

房价快速下跌的背后是交易量的大幅萎缩。 中指研究院统计显示，10月份，中国商品房销售面积、销售额同比分别下降21.7%和22.6%，连续三个月保持两位数下降。 易居研究院数据显示，当月房屋销售面积同比下降24.1%，创下6年来同期新低。

面对曾经迷倒无数人的新楼盘，购房者不再“慷慨解囊”，而是把钱包捂得严严实实。 16日，位于深圳市福田的楼盘富通上舍公布项目意向报名名单。 该项目此次售出65套房，但只有8人入住，完成意向登记和保证金冻结。 上半年，深圳市频繁出现“万人封锁”的场景。

中新社记者吕明摄

图：正在建设的住宅区。 (无人机拍摄)中新社记者吕明摄

土地市场也大幅冷却。 据中指研究院统计，第二批集中供应地共70宗地块、拆迁195宗地块，总体拆迁率达到31.8% (首次为6.5% )。 对此，部分城市降低了第三批集中供地土拍保证金比例和首付比例，并顺延缴纳保证金时间表。

本楼市降温迅速，是供给方和需求方同时“降杠杆”带来的。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，下半年以来，开发商前端融资(包括发展贷、信托、债券、前融等)全面收紧，后端销售回笼明显下降，资金链双重挤压，债务到期集中

另外，受房贷紧缩、利率上升、二手房停贷等因素影响，需求端也急剧降温，二手房价格开始回落，换房需求减弱，引发供需冷却循环。

融资环境开始“解冻”

最近的段落时间，这种“冰封”的状况得到了改善。

- -央行、银保监会等金融主管部门多次强调要保持房地产市场平稳健康发展。

据多家媒体报道，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。 一些参会房企将于近期在银行间市场注册发行债务融资工具。 从11月10日起，多家城市投资公司和国有企业央企宣布发行中期票据、超短融资券等。 住房融资出现“解冻”。

今年3月以来，房企单月融资额同比均有不同程度下降。 其中8月份以来，单月跌幅超过50%，10月份同比最大，为74.8%。

从房贷来看，央行公布的数据显示，10月末，个人住房贷款余额当月增加3481亿元，比9月份增加1013亿元。 这意味着房贷供应量增加，过度严厉的政策得到了切实的调整。

据贝坛研究院观察，10月主要城市房贷利率结束上调，与9月基本持平，房贷利率结束上调。

- -此外，10月份哈尔滨、义乌、成都出台预售制监管措施，缓解房企资金压力。 武汉、三明、珠海调整落户条件，对人才引进给予一定优惠。

房价下跌什么时候见底？

政策确实出现了一些暖意。 但必须看到，当前政策调整主要是基于过度的修正，没有出现取消限购、放宽限贷等实质性调控“大把戏”。 业内普遍认为，房价调整可能持续到时间年。

李宇嘉表示，房价仍处于历史高位，同比明显上涨。 同时，当前政策调整还在酝酿之中，适度纠正，因此不会大幅增加信贷投放。 特别是在需求端不放松限售和限贷的情况下，未来需求回升态势并不乐观，房价仍将惯性下跌。

房价下跌的情况过去也发生过。 2008年、2011年、2014年，房地产市场经历了这样的实质性下跌。 房价下跌什么时候见底？

易居房地产研究院副院长杨红旭指出，2008年受金融危机冲击房价暴跌，但由于救市政策出台迅速，房价下跌只持续了6个月。 从2011年下半年到2012年上半年，下跌持续了10个月的2014年房价持续下跌。时间最长达到了12个月。

本轮楼市调整已经持续了三个月，杨红旭认为未来半年内房价可能会出现最大降幅的时点。

中原地产首席分析师张大伟预计，此前由于贷款周期延长，贷款已经积压好几个月，年内房价下调依然为主。 例如，在北京，消化目前积压的需求需要大约四个月，但在此之前楼市没有反弹的动力。 我们认为，随着房贷放缓，楼市有望在2022年第一季度趋稳。

中新社记者张斌摄

图：物业大楼。 中新社记者张斌摄

楼市并未进入“负通道”

短期楼市调整和局部企业带来的风险显现并不意味着楼市会进入负通道。 中国房地产业协会会长冯俊指出，中国住房需求相当长时间内还保持着相当大的规模，目前每年农村向城市人口的转移尽管比几年前有所回落，但仍在1600万-1800万左右。

另外，城市间的人口流动也带来了城市人口的增加，目前城市间的人口流动每年在600万人以上。 而且中国城市人口迁移大多不是举家迁移。 这种特征往往会在一定(时间 )内保留原有城镇住房，同时引发新的住房需求。

冯俊认为，今后楼市将不会继续负增长，而是出现相对稳定的小幅增长。 特别是有效控制投资品属性后，价格会趋于平稳。

来源：中新网微信公众号