中国房地产现状

当前，中国经济已经进入新常态时期，正处在增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期和外需向内需转化期的四期叠加的特殊阶段。(夏方舟，严金明，2016)而近几年，房价的全国性上涨,幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。国内房地产市场发展过热，泡沫越累越高，各种投机行为层出不穷，可以说房地产市场的发展已经是严重畸形，为了让这辆失去方向的马车及时悬崖勒马，政府出台了大量调控政策。2007年以来，在紧缩性政策调控之下，中国房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。2016年2月央行出台调控房地产措施，在不实施限购的城市，居民首次购买商品住房的最低首付比例可在 25%的水平上下调5个百分点，更在2015年以来连续 5 次降息，房贷基准利率从 15%下行至 4.9%，降幅高达20%。在降息的同时，各地商业银行更纷纷加大首套房贷折扣力度，1月全国530家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有98家，环比增加17家，占比18.49%。利率最低的为北京、上海、广州和深圳的汇丰银行，提供8.2折优惠利率，上海的中信银行提供8.3 的折扣利率，另有66家银行提供8.5折优惠利率。此外，2016年以来，银行也纷纷涉足房抵贷，首付贷、互联网金融等资金也不断涌入房地产领域，形成了实质上的房地产居民加杠杆的中国现实。房地产市场发展的健康与否直接关系到一个国家经济的发展前景，而房地产的健康发展永远都无法脱离政府的宏观调控。但政府宏观调控这只有形的手是一把双刃剑，用的适当则会推动房地产市场的发展但若使用过度或者没有找到方向则它也可能成为阻碍房地产发展的龃龉。

中国房地产调控对策

2.1货币政策

货币政策是指中央银行为实现既定的目标，运用各种工具调节货币供应量来调节市场利率，通过市场利率的变化来影响民间的资本投资，影响总需求来影响宏观经济运行的各种方针措施。调节总需求的货币政策的三大工具为法定准备金率，公开市场业务和贴现政策。

2.1.1利率财政

银行上调存贷款利率将会吸收大量货币，进而货币市场的流动性下降，抑制房地产市场的投资规模。其具体运行机理与效应如下： 存款利率上调，房地产市场上的潜在购买者将会选择存款，货币市场的流动性减少，投资与投机性购房需求减少，房价下降。反之，存款利率低于通货膨胀率使得实际利率为负，长期的负利率将会导致持有货币资产和持有住宅资产之间的收益差愈来愈大，人们会将减少货币资产增加住宅资产，投资与投机率上调，按揭成本增加自然会降低一部分投机购房需求，同时由于融资成本的增加也会使得开发商会主动减小信贷规模，房地产开发投资减速。

2.1.2存款准备金政策

存款准备金率是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要，把它吸收的存款按一定的比例放到人民银行，这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。这个比例越高，执行的紧缩政策力度越大。存款准备金的作用之一是防范挤兑风险，上调对于回笼资金抑制投资性贷款从而抑制投资是一个抑制作用。其作用机理与效应如下： 当存款准备金率提高，货币乘数变小，金融机构信贷能力降低，商业银行可放贷金额减少，银行房贷将进一步收紧。提高存款准备金率将进一步抑制投资性购房。

2.1.3信贷政策

信贷政策主要通过控制信贷规模和投放节奏，调整和改善信贷结构，促进房地产业协调发展。长期来看，银行信贷与房价成正相关关系，并且房价对银行信贷的影响十分显著，房价的下跌可能导致银行业陷入困境。吴龙龙、黄丽明(2006)认为银行信贷活动能从供给和需求两个方面影响住房价格，信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分，是造成近年来房价上涨过猛的信贷原因。其作用机理与效应如下： 通过降低或抬高贷款首付比例门槛，在确保房地产市场刚需的同时形成对部分投机者的挤出效应，有效抑制投机性购房需求，业界普遍称之为差别化房贷政策。针对开发商，通过提高开发企业自有资金比例，降低开发企业资本金的杠杆效应，控制整个房地产业的信贷规模。信贷政策工具通常与利率政策工具配合使用。

2.2财政政策

财政政策是指国家通过财政支出与税收政策的变动来影响和调节总需求进而影响就业和国民收入的政策。针对房地产，其中又以营业税、土地增值税、契税与房产税的调节尤为常见。

2.2.1营业税政

根据《营业税暂行条例》，转让或销售不动产的单位和个人，必须缴纳营业税。营业税作用于房地产的机理和效应如下: 通过缩短二手房营业税的免征期限或将差额征收改为全额征收以提高炒房者的交易成本，从而控制短期炒房行为。

2.2.2契税政策

购买房屋时，人们最关注的就房产契税的问题。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契约就相当于今天我们房地产买卖的购房合同，而契证就是近日的契税证。契税对于房地产宏观调控的效应主要作用于需求方，也即通过对不同住宅类型实行差别化税率，寄望住房需求结构尽量向普通商品房特别是中小套型集中。国家收取这方面的费用，是通过征收契税来达到对交易进行管理，包括土地交易、房产交易等许多不动产的交易。因为这些交易涉及到产权的转移，国家管理部门必须对这些商品的归属有个明确的备案，才能避免非法资产转移、个人财产受侵害等事情的发生。

2.2.3土地增值税政策

土地增值税征收的前提是土地使用权发生转让，其作用机理与效应如下: 在开发商倒卖地皮过程中，全额征收以增加其交易成本，抑制开发商炒地;在开发商新房销售过程中，提高预征率以增加开发商囤地成本，加之待项目全部竣工后开展土地增值税清算，会大大降低开发商的利润率，抑制房地产的跟风投资; 在二手房交易过程中征收土地增值税同样会加大卖方交易成本，一定程度上也会抑制炒房行为。加强土地增值税清算就是及时将税收入库，减少了因调控房产销售减少导致的税源的减少，有力地打压了房产企业，对房产企业的资金链施加了压力迫使企业快速将房产推向市场，降价快速回流资金。

2.2.4房产税政策

房产税就是是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由于其免税依据为合理的一定住房面积，对于刚需，征收房产税会使得购房者倾向购买中小户型; 对于投资需求，房产税会促使闲置住房出租以对冲税负压力，从而增加存量住房的有效供给; 对于投机性需求，房产税的征收会增加炒房者的持有成本，有效打击囤房套利行为。

2.3土地政策

土地政策是国家根据一定时期内的政治和经济任务，在土地资源开发、利用、治理、保护和管理方面规定的行动准则。它包括土地供应政策和闲置土地处理政策。

2.3.1土地供应政策

土地供应政策是土地供应总量、土地供应结构以及土地供应方式的总称。其直接目标是保护土地资源，优化土地资源在不同地区、行业和部门之间的配置;土地供应政策对房地产市场影响的传导机制：首先，土地价格是房价的成本之一，土地价格增加会引起房地产开发企业成本的增加，房地产企业投资规模就会下降，房地产市场的供给就会减少，最终影响房价;土地供应总量的增加，客观上会导致开发商拿地成本降低、有效增加住房总面积，可起到平抑房价的功效; 土地供应结构的调整是指在土地供给总量一定的基础上增加中低价位、中小套型的普通商品房以及经济适用房、廉租房、保障性住房的土地供应量，将中低收入者对以大户型为主商品房的被动需求予以分流，从而改变房价长期高企的局面; 土地供应方式的调整是指改变长期以来商品房用地笼统采用多轮竞拍的手段，通过综合条件最佳者得等土地出让方式的创新，以避免因地王频现而产生房价的不断攀升。

2.3.2闲置土地处理政策

闲置土地处置政策是打击开发商囤地炒地行为、促进开发商加快开发速度从而增加住宅供应量的行政措施。其主要手段有两个: 一是闲置满一年征缴20%的土地闲置费; 二是闲置两年及以上的无偿收回。

2.4行政政策

2.4.1限购限贷政策

限购限贷政策指在一定时期内对拥有一定住房套数的家庭或者个人限制其再购买住房，即采用强制手段直接抑制住房投机需求的政策。限购限贷政策最主要的目的是平稳房价，遏制投资性购房，使房价回归合理 一线城市的限购，实为推动二线城市的发展。

2.4.2行政问责制

行政问责制主要是针对地方行政长官而采取的措施，即对没有落实到位或不执行国家房地产宏观调控政策的地方负责人进行行政问责，给予其降职或免职等行政处分。行政问责制主要作用是加强房地产宏观调控政策的贯彻、执行和落实。

中国房地产调控的难点及其原因

近几年,中国对房地产实施了一系列的调控政策,但效果却不容乐观。当前地王仍然不断涌现、房价依然暗潮涌动、调控显得日益艰难。

3.1调控政策环境的谨慎性

中国房地产长期以来都被设计成国民经济的支柱性产业，成为拉动投资与需求的最直接产业类型。中国经济对房地产的过度依赖使得中国政府只关注经济增长和经济效率，而非社会公平和稳定。中国房地产相关贷款占银行贷款总额约20%;在中国五大银行中，有30%-45%的贷款是由房地产抵押品担保支持。银行实际上直接或间接地承接了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，一旦房价大跌，房地产市场波动的风险将高度像银行体系转移，因此，房地产行业与商业银行之间存在着极大的风险关联度。另外，中国城市化进程正在加速发展，大量农村人口向城市转移，外来移民对住房刚性需求增加，要求城市房地产数量和质量不断得到提升。如果房价回调将可能导致中国的经济减速及对其他各相关产业带来负面影响。因此造成资产价格上升。也正因为如此，中国政府在对房地产业进行调控时要从全局出发考虑制定相应的调控政策，以确保中国经济的稳定增长、城市化进程的稳步推进。

3.2货币政策宽松、实体经济环境恶化

房价过快上涨容易引发资产泡沫，进而影响金融稳定和经济健康发展。这是因为房地产和金融、国民经济都是紧密相关的。中国楼市发生几次价格大幅上涨，都与货币增长幅度保持了基本同步。中国货币宽松政策的发行造成资产价格上升、流动性过剩的局面。而中国银行利率低、股市不景气、大宗商品场行情不稳定等情况，导致大部分货币流向房地产，十多年来房地产行情持续攀升，已达到了保值升值的效果。另外，近几年由于税收过重、资金成本过高、劳动力成本上涨等原因，导致中国实体产业投资环境恶化，利润大幅下降，很多实体产业也将大量资金投入到有利可图的房地产业中来，有资料显示，低压电器之都柳市镇规模以上企业70%以上利润用于开发房地产。由于大量资金涌向房地产市场，造就了很多投机机会，特别是在中国一些一、二线城市，由于住房需求高，在供不应求的局面下房价上涨快，因此投资、投机需求也更高些。据统计，2007―2012年间，中国房价平均上涨74%，其中上海上涨了96%、北京上涨了152%。

3.3土地资源配置的不合理、地方政府对土地政策的过度依赖

资料显示，目前中国城市建设用地面积与农村建设用地面积之比为1∶4，而城市进程化的结果是，农村人口更希望挤入大城市定居，使得大中型城市的住房紧促，无形中推动了前线城市房价上涨。 而闲置土地不仅破坏土地市场秩序，影响房地产业健康发展，而且严重阻滞城市建设步伐，造成土地资源浪费，房地产开发企业故意囤积土地或倒卖，大量的土地不能形成有效供应，开发企业通过炒作房价、地价赚取暴利，造成人为的资源紧张，同样引起房价上涨。另外，由于地方政府通过出让土地，可以获得高额的土地出让金，并由此可拉动该地区的GDP增长，而且，土地出让后，开发商对该地进行房地产开发，房地产商品的买卖又可增加营业税等各项可供地方政府支配的税收。由此，地方政府通地出让土地，财政有了收入，地方经济也上去了，政府官员有了政绩，可谓是名利兼收。目前，中国地方政府的主要财政收入均来源于土地出让金和房地产税收。据悉，房价中，有10%左右是建房成本，20%左右为开发商利润所得，剩下70%为地方政府所有。巨大的获利面前，使得土地成本居高不下，这也是导致房价不断上涨的重要原因之一。

3.4住房供需结构失衡

收入水平决定了消费层次。由于房地产的投机需求不断扩大，导致高端房地产商品的过度开发。现代化城市经济和区域经济基本上是由人才的流向决定。人才愿意居住在哪个国家、地区、城市，哪里的竞争力就会增长，而过高的房价会阻碍人的聚集，所以，高房价的地方就将最终失去竞争力，这个城市就会被边缘化，这个地区经济就会衰退，这个国家也就边缘化了。最后人才都走掉了，留下来的只是一些炫耀财富的暴发户。再者市场上高收入群体毕竟只是少数人，大多数却是中低收入群体。高收入群体可以通过购买高端住宅来解决需求问题，而中低收入群体面对林立的高端住宅却只能是望房兴叹。所以较低的房价起着很重要的作用。房价过快上涨导致投资投机需求旺盛，对实体经济的资金需求会产生挤出效应。

四、中国房地产调控政策有效性的整改建议

4.1稳健货币政策、优化产业结构

宽松的货币政策，导致流动性过剩，大量资金向房地产市场涌入，房价居高不下，中国应稳定货币投放量，控制金融杠杆，不能一刀切地采用降低首付、多次降息、房贷折扣,实行区域差别化的杠杆调控政策，在房价增速较快的地区，提高其首付比例或是提高贷款利率，以降低投机需求;在房价下降的地区，适当降低首付比例或是贷款利率，以更好保证经济增长。同时应尽快推进存款利率市场化改革，存款利率上涨，有利于遏制房地产市场流动性的泛滥。银行为了稳定利差，贷款利率水平也会随之提升，房地产开发投资与置业投资会更加理性，房地产宏观调控的利率政策效应也会更加显著。

4.2合理配置土地资源，加快土地制度改革

各地应根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》以及《闲置土地处置办法》，进一步加大对因非市场原因导致的闲置土地处置力度，有效打击开发商的囤地炒地行为。在总结经验的基础上进一步完善房地产税，对征收范围、税收多少、房屋等级的鉴定、房屋价值评估进行更科学的评定，同时，加大土地增值税清算的工作力度有利于使房地产企业的开发成本回归到应有范畴，有利于消除房地产业的暴利，有利于避免资本市场向房地产业过度集中而引发的房地产投资过热现象。随着城市化进程的加速，新增人口都涌向了国家一、二线大中型城市，三、四线城市却出现空城的局面。中国应根据各个地区不同情况，分类分区进行城乡建设用地统筹管理，按照各城市发展规律及人口流动规律增加土地供应量。对于一、二线城市允许农村居民建设用地由乡村到城镇进行流动买卖，以充实城镇建设用地需求，对于三、四线城市暂时减少或保镇建设用地量的标准。另外，中国应适度提高对其他基础产业的重视和支持程度，可考虑从金融、税收等方面对其他产业开放一些相应优惠政策，从而打破目前地方政府对土地财政的依赖性。

4.3优化住房结构，加快落实保障房建设

加强居民住房保障体系建设，不仅解决中低收入人群的居住问题，而且可以平衡中国住房结构，解决现有的房价高问题。完善保障房的进入和退出机制，降低保障房的获取门槛，增强自主性商品房、廉租房、公共租赁房和共有产权房等保障性住房供给。同时，要加大中小套型等多类住宅供应量，降低住宅整体价格门槛，倒逼作为住房供给侧的开发商主动降价，才能有效促进销售、消化库存。建立全国统一的房地产运行预警预报制度，加强和完善宏观检测体系，合理引导市场，有效防止房地产业泡沫的形成。

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