【摘要】

房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益相连，也影响着老百姓的利益。房地产开发项目风险提出了房地产开发项目风险的有效措施。

【关键词】

房地产; 开发项目; 风险分析; 应对措施　　

房地产开发的风险贯穿于项目的投资决策阶段、土地的获得阶段、建设和销售阶段的全部过程。所以房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益相连，也影响着老百姓的利益。许多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失，给社会带来了巨大的浪费。　　

一、房地产开发项目风险分析　　

1、政策风险　　

指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整，造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。　　

2、经济风险　　

指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动，造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性，而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。项目开发在年内的推出时机也同开发风险密切相关，住宅项目最好在年底推出。　　

3、资金风险　　

房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。　　

4、建造风险　　

建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等。如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。　　

5、技术和经营风险　　

由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。另外，开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误，导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然，自然因素(如洪水、火灾、地震等)也不容忽视，一旦出现，造成的损失是相当大的。　　

二、防范房地产开发项目风险的有效措施　

1. 重视可行性分析　　

决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而,在项目的决策阶段, 应充分搜集项目相关的各种信息, 实地考察和调查,获得详实的数据, 做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估, 确定房地产开发项目盈利的可能性, 并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等; 财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流动资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等; 人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营能力, 对房地产项目未来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化。同时, 在可行性研究阶段, 还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。　　

2、建立信息中心　　

房地产企业应建立信息中心, 搜集房地产行业的相关信息, 为企业决策提供信息支持。房地产行业作为一个风险较高的行业, 如果缺乏及时、充分的信息就很难做出正确的决策,进而影响项目的顺利进行。在项目的可行性阶段, 足够的信息可以帮助决策者做出正确的判断, 从而减少投资决策失误, 避免风险; 在项目的开发过程中,足够的信息有助于管理者进行有效管理。首先, 应成立专门的组织机构,由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理; 其次, 要建立规章制度,明确信息流的流转方式与方向, 通过制度的约束来保证信息中心能够及时准确地获取信息; 最后, 信息搜集不是目的, 由专人对信息进行汇总、整理和分析, 形成对房地产开发项目有用的信息。　　

3、建立风险预警体系　　

建立房地产风险预警体系, 便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点, 风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而, 在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系, 引入A 计分法, 即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记, 加总有标记的各项分值, 最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系, 并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据, 运用先进的技术和手段, 加以整理分析, 通过信息中心收集的最新信息和数据, 对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警, 如果发现风险, 立即启动风险预警, 并采取相关措施, 进行风险防范。　　

4、重视工程质量　　

房地产作为开发项目的最终产品, 既关系到用户的使用价值, 又关系到用户的生命安全。因而, 重视工程质量, 对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理, 保证工程质量, 质量管和质量理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力, 能具体负责落实质量方针这就要求他们目标,进行现场指导和帮助解决实际质量问题,既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理, 严把质量关, 逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。在工程施工中, 要建立项目经理负责制度, 由项目经理负责工程质量的组织保证。在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则, 择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位, 从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中, 施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务, 定期召开工程质量会议和安全专题会议, 从思想上高度重视工程质量, 深刻认识百年大计、质量第一、质量重于泰山的含义。在施工过程中, 要全面贯彻质量保证体系, 多方位、大力度保证施工质量和施工安全。 　

5、规避和转移风险。

通过项目保险转移风险,购买保险是转移和减少风险的途径之一。开发商应根据项目的实际情况选择保险险种, 并选择信誉良好的保险公司, 通过工程担保也能有效地转移风险。规避和转移风险的方式还有多种: 一是完全规避风险, 即通过放弃或拒绝合作停止业务活动来回避风险源。虽然潜在的或不确定的损失能就此避免, 但获得利益的机会也会因此丧失; 二是风险损失的控制, 即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度; 三是转移风险, 即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方; 四是自留风险, 可以是被动的, 也可以是主动的, 可以是无意识的, 也可以是有意识的。因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的, 有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。

结 论

房地产开发项目开发阶段的研究一直是房地产领域理论研究讨论的热点,本文站在一个全新的角度,归纳了影响房地产开发项目开发阶段财务风险控制的优势因素。对本文论述内容加以总结,可以归纳为以下几个方面:

1、由于房地产开发项目开发阶段的资金因素、财务风险因素、经济因素以及技术因素等方面在客观上存在着较大的差异,因此房地产开发项目开发阶段财务风险控制的优势因素也不尽相同。

2、在对相关的房地产开发项目开发阶段的文献查阅和研究的基础上,本文给财务风险下了定义:狭义的财务风险是指筹资风险,由于企业资金筹集产生负债而使公司承担的凤险。而广义的财务风险则包括:筹资风险、投资风险、资金收回风险、资产贬值风险、收益分配风险等,是指在企业从事的各项财务活动中,由于各种无法预料或难以控制的事件发生造成公司经济损失的机会性或可能性。从筹资风险和投资风险两种类型分析财务风险控制的决策,介绍了财务风险管理理论等相关理论作为后续观点的理论依据。

3、分析了影响房地产开发项目开发阶段财务风险控制的资金因素、市场因素、经济因素、财务风险因素、政策因素、自然因素以及技术因素等主要因素。

(1)指标选取

对于房地产开发项目开发阶段财务控制的优势因素的选择分析过程中,本文构建的影响因素指标体系还存在有概括不全面、指标不细化等方面问题。如在资金因素、经济因素等指标里应适当再增加一些定量指标,需要考虑设置三级指面研究的方向。

(2)研究方法标,

这些是学者后续进一步全层次分析评价方法虽然在定性指标中算是比较好的方法,但是运用这些方法所获得的结果还是在一定程度上存在主观片面性。实证分析法虽然在本文中有所应用,但是对于案例分析过程中的实践调研有所不足,对实证分析也有所影响。因此,如何采用更为科学、更为严紧的评价方法来精确识别和确定影响优势因素.

【参考文献】

1.吴艺.房地产投资开发风险及其预测分析[J].深圳大学学报(人文社会科学版),2009,3:35- 44.

2.陈斌.房地产项目前期风险测评研究[D].成都:西南交通大学.硕士学位论文,2010.

3.李启明.陈兴汉.房地产投资决策与风险防范完全手册M.北京:中国城市出版社.

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